Ипотека: слово за государством// Ипотека выдержала удар кризиса, но сворачивать господдержку рано (banker.ru, 30.04.2010 г.)
Банкиры и эксперты рынка пришли к выводу, что ипотека не только догнала, но и обогнала по некоторым показателям докризисный уровень. Об этом все как один заявили выступающие конференции «Размораживание ипотеки: частная инициатива и меры государственной политики», проведенной рейтинговым агентством «Эксперт РА». Спрос на жилищные займы растет семимильными шагами, в офисах кредитных организаций даже появились очереди. При этом, банки готовы выдавать кредиты: они вовсю снижают ставки и «облегчают» ипотечные продукты для заемщиков. В марте 2010 года объем выданных кредитов в столице на 2,5% превысил показатель за аналогичный период 2008 года, а ведь это были времена ипотечного бума. А вот что будет дальше с этим сегментом кредитного рынка - решать государству. Будет ли оно и далее искусственно развивать рынок ипотеки, удобряя его денежными вливаниями через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), программы Внешэкономбанка или все-таки власти подойдут к решению вопроса комплексно.
Чтобы ипотека развивалась, только снижения ставок Центробанка недостаточно. Во-первых, необходимо снять ряд вопросов на рынке труда, где бизнес до сих пор перекладывает свои проблемы на работников, сокращая их зарплаты своей «волевой рукой». Во-вторых, на рынке недвижимости наблюдается острая нехватка недорогого жилья. И без того высокая потребность в квартирах эконом-класса продолжает расти. В-третьих, нужно корректировать законодательную базу: до сих пор банкам трудно добраться до предметов залога, когда заемщики перестают гасить кредиты, и квартиры хотелось бы реализовать. И наконец, на повышение доступности ипотеки, на снижение стоимости жилищных займов могут повлиять какие-то дополнительные финансовые инструменты, например, страхование заемщика от потери доходов или страхование предпринимательского риска банка. Но их применение еще не проработано, не изучено и не оговорено ни в правилах банков, ни опять же - в законе.
Рано радоваться
По итогам 2009 года рынок ипотечного кредитования «сжался» почти в 4,5 раза. И это - не предел. Если бы государство прямо или косвенно не участвовало в этом секторе, все могло бы закончиться еще более плачевно. Ведь в кризисный год многие банки, лишенные как раз господдержки и западных источников фондирования, выдавали всего по 2-3 кредита в месяц. И такое могло бы продолжаться не один год. А так - государство помогло всем.
Во-первых, заемщикам, потерявшим в доходах, власти облегчили кредитное бремя с помощью Агентства по реструктуризации ипотечного жилищного кредитования (АРИЖК). Оно помогло выплачивать кредиты таким «проблемным» должникам, пусть и не на долго. Банки, кредитующие население, в свою очередь, получили от государства ликвидность. Это были разные госпрограммы: 40 млрд. рублей через АИЖК, которое выкупало у кредитных организаций ипотечные закладные; средства, высвобожденные в результате смягчения норм формирования резервов; деньги, идущие через АРИЖК, которое расплачивалось за «проблемных» заемщиков с банками. Кроме того, неоднократно была снижена ставка рефинансирования. С 30 апреля 2010 года ставка ЦБ, вообще, составляет 8%. Это значит, что кредитные организации имеют возможность получить более дешевые деньги на внутреннем рынке, что не может не способствовать их желанию наращивать кредитные портфели.
По словам Андрея Языкова, генерального директора АРИЖК, кризис позади, в том числе на рынке ипотеки, но сворачивать меры пока рано. По его оценкам, лучше всего прошли кризис ипотечные системы Канады и Германии. Российскую ипотечную систему тоже нельзя причислить к числу аутсайдеров. Тем более, что государство предложило ипотечным заемщикам целый пакет поддерживающих мер - это материнский капитал и создание специального ведомства, помогающего заемщикам разобраться с ипотечным кредитом на период финансовых трудностей.
При этом с большинством поставленных задач государство, по мнению Языкова, справилось. Институт ипотеки сохранили, и сейчас уже можно вновь говорить о развитии этого рынка. Кроме того, с помощью АРИЖК государство снизило социальную напряженность в обществе, связанную со всегда острым «квартирным вопросом». Да и предложение недвижимости на рынке стабилизировалось.
П
о данным АРИЖК, сложности с обслуживанием ипотечного кредита в ходе кризиса испытывали 9-11% заемщиков. Треть из них решили свои проблемы с помощью социальных связей - мам, пап, бабушек и друзей. Это, правда, не срабатывало в моногородах, где работу теряли сразу семьями. Две трети «проблемных» заемщиков пытались решить проблемы с помощью АРИЖК или своего банка.
К сожалению, примерно половина проблемных заемщиков, обратившихся в агентство, по словам Языкова, попросили через льготный год о продлении этого срока.
Основная проблема, по мнению главы АРИЖК, заключается отнюдь не в высоких кредитных ставках или невыгодных программах по реструктуризации. «70% обращений за помощью вызваны снижением доходов, - рассказал Языков. - Причем, в некоторых случаях снижение доходов колоссальное - до уровня прожиточного минимума. Работодатели перевели сотрудников на уровень неполной занятости или еще как-то, сократив до минимума доходы персонала». То есть продолжается переложение проблем бизнеса на своих работников и их доходы. «Необходимо законодательно закрепить правила поведения бизнеса в кризис», - подытожил он.
«Если раньше соотношение «платеж-доход» в среднем по стране составляло 45%, то сейчас доходы снизились на 20-30%, а реструктурированные кредиты стали дороже в обслуживании на 10-15%, - рассказывает Языков. - Соответственно, соотношение «платеж - доход» сейчас находится в районе 70%». У заемщиков с таким уровнем этого показателя кредит уже балансирует на грани с категорией subprime.
С тем, что проблемы ипотеки лежат не только в плоскости банковского бизнеса, согласен и Михаил Доронкин, ведущий эксперт службы рейтингов кредитных институтов «Эксперт РА». «У ипотеки два полюса, - рассказал он в ходе выступления. - Это рынок жилья и рынок фондирования. Если какой-то полюс не работает, то ипотеки нет». Следовательно, по его мнению, в 2010 году перед государством должна быть поставлена комплексная задача - создание условий для формирования на российском рынке действенной системы долгосрочного фондирования ипотечных кредитов и запуск государственных программ по стимулированию строительства недорогого жилья. По оценкам «Эксперт РА», ипотекой до сих пор воспользовалось всего 1% населения России. Значит, рынку жилищного кредитования есть куда расти.
Итоги первых двух месяцев 2010 года уже радуют. Объем выдачи кредитов в полтора раза превысил показатели января-февраля 2009 года. Даже с учетом эффекта сезонности и практики перекредитования, из-за которой часть реструктурированных кредитов отражались как вновь выданные, нынешняя динамика на рынке ипотеки внушает оптимизм. Кроме того, темпы прироста просрочки в этом сегменте кредитования с начала года сократились с 5-8% до 2-3%. Позитивной тенденцией является также массовое возвращение большинства ранее активных участников, в частности, Альфа-банка и Банк Москвы. Об ипотечной «оттепели» говорит и существенное расширение продуктовых линеек, распространение редких для этого рынка продуктов (кредитов с плавающей и комбинированной ставкой), возросшее число рекламных акций.
Что касается рынка ипотеки в разрезе по его участникам, то традиционным лидером здесь остается Сбербанк, который еще более упрочил свои позиции (с 37% до 63%), несмотря на кризис и сокращение ипотечного портфеля банка почти в 3 раза. Просто остальные игроки рынка урезали ипотечные портфели еще существеннее: ВТБ24 сократил объем кредитования на 80%, Транскредитбанк - на 59%, «ДельтаКредит» и БСЖВ - на 84% и 85% соответственно. На рынке 130 активных участников, но его определяют основные 8-10 игроков. А если суммировать доли госбанков, кредитных организаций, как-то связанных с органами власти, а также АИЖК, которое фактически определяет объемы кредитования банков-партнеров, то выходит, что сегодня государство контролирует до 80% ипотечного рынка. И в каком-то плане, это неплохо - ведь такая концентрация ипотеки в руках государства открывает возможности для реализации самых амбициозных проектов в масштабах страны. Однако, по мнению аналитиков «Эксперт РА», поддержка властей все же направлена на искусственное развитие рынка ипотеки. А чтобы оно было естественным, нужно строить недорогое жилье, расширять инструменты для фондирования, то есть действовать комплексно.
Ипотека глазами банкиров
Банкиры все же считают, что мер государства для рынка ипотеки было недостаточно или они сработали не совсем так, как хотелось бы. «Те 40 млрд. рублей, которые были выделены АИЖК, агентство получило лишь в конце 2009 года, - рассказал Андрей Крысин, президент Европейского трастового банка (ЕТБ). - Деньги сразу же были размещены на страховые депозиты. Затем созданное агентство АРИЖК аккумулировало их по своим программам». «То есть до банков они не дошли», - подчеркнул он. В результате, по словам Крысина, в самый острый момент банки не получили финансовой помощи, особенно резко ухудшилось положение по ипотеке у средних и малых банков.
«Обратный перелом произошел летом 2009 года, - продолжил он. - Клиент стал приходить за ипотечным кредитом, у банков есть ликвидность, но проблемы теперь лежат уже в другой плоскости». По словам Крысина, кредитные ставки должно определять не государство, а инвестор. И на развитие рынка ипотеки нужно тратить не госденьги, а средства инвесторов, в том числе, иностранных. Правда, тут есть ряд проблем.
В России до сих пор не выстроено как следует рефинансирование на ипотечном рынке. «Здесь нужна конструктивная позиция регуляторов - ЦБ, ФСФР, - уверен глава ЕТБ. - Минимальный пул для секьюритизации сейчас - 3 млрд. рублей, для небольших банков это сложно. Также можно помочь кредитным организациям активно работать с ЗПИФами, что пока имеет ряд законодательных ограничений». Кроме того, сейчас суды продолжают отказывать банкам в реализации залога. «Например, недавно нам судья отказал, потому что девушка - заемщица учится в институте. Вот доучится - тогда расплатится с кредитом, сказал судья», - пожаловался Крысин. «В результате, иностранные инвесторы нас (российские банки - прим. ред.) боятся», - подчеркнул он.
Такие же проблемы с реализацией залогов есть и у Сбербанка. Об этом сказала Наталья Карасева, директор управления розничного кредитования Сбербанка. Правда, в остальном ведущий банк страны сыграл на рынке ипотеки неплохо. По ее словам, даже в первой половине 2009 года банк выдавал более 7 тыс. кредитов в месяц, во второй половине - уже 12,5 тыс. ссуд ежемесячно. «Мы надеемся к концу года выйти на докризисные объемы выдачи, - сказала Карасева. - В докризисный период Сбербанк выдавал ежемесячно порядка 25 тыс. ипотечных кредитов. Я думаю, что уже к концу первого полугодия мы выйдем на порядка 20 тыс. в месяц». В первом квартале 2010 года Сбербанк выдал порядка 33 тыс. ипотечных кредитов. При этом по словам директора управления Сбербанка, «январь был почти нулевой», а в марте Сбербанк зафиксировал порядка 16 тыс. жилищных ссуд.
Таких неплохих результатов, по слова Карасевой, банку удалось добиться потому, что не было кризисной паники. При этом идет постоянная работа над обслуживанием клиентов. «Мы открыли 14 ипотечных центров в Москве, и такие центры также будут запущены во всех регионах», - рассказала она. Сбербанк является пионером по снижению ставок и отмене комиссий. «Сейчас кредитная ставка в Сбербанке равна озвученной, - сказала Карасева. - Кроме того, мы даем нашим заемщикам возможность погашения дифференцированными платежами, при которых переплата по кредиту составляет всего 7%».
Минимальный первоначальный взнос по ипотечным продуктам Сбербанка - 20%, а для «Молодой семьи» - 15%. В разговоре с журналистами Карасева рассказала, что, возможно, по всем продуктам банка первоначальный взнос будет снижен до 15%, однако, «это пока планы, на бумаге их нет». Пока что Сбербанк проводит исследование - как размер первоначального взноса влияет на уровень просрочки. На конец прошлого года просрочка по ипотечному портфелю Сбербанка (без учета мошенничеств) составила всего 1%.
По словам Вадима Пахаленко, директора департамента по работе с финансовыми институтами банка «ДельтаКредит», ипотека уже давно доступна россиянам, недоступна недвижимость. «Необходимо увеличить объемы строительства», - уверен он. По его мнению, хорошо то, что государство в отношении ипотеки готово быть гибким. «Изначально у АРИЖК был процент отказа 70% по заемщикам, - рассказал он. - Но работает обратная связь, в агентстве доработали стандарты, сейчас ситуация совсем иная». При этом, по мнению эксперта, нельзя навязывать банкам какие-то кредитные ставки и правила игры в виде стандартов АИЖК. У банков должно быть право выбора.
«Мы ожидаем активации отложенного спроса, который сформировался за 2009 год, - подытожила Наталья Карасева. - Так как жилищный вопрос все равно требует достаточно быстрого решения». Также она высказала пожелание, чтобы конкуренты вернулись на рынок, а ипотека снова вошла «в моду».
Страховые инструменты
Один из интересных ипотечных вопросов - как грамотно встроить страхование в ипотечную систему, чтобы оживить рынок, чтобы банки были застрахованы от ряда ипотечных рисков и могли более уверенно наращивать кредитные портфели. При этом, тут же возникает еще один острый момент - как снизить расходы заемщика, исключив страхование из ипотечного пакета, чтобы ипотечный кредит был доступнее. Оказывается, есть такие страховые продукты, способные решить оба эти разнонаправленные вопроса.
Сейчас на рынке работают стандартные виды ипотечного страхования: личное страхование заемщика, имущественное страхование объекта залога и имущественное страхование утраты имущества (права собственности). Но есть еще ряд дополнительных инструментов: страхование предпринимательского риска банка, страхование от утраты доходов заемщика, накопительное страхование жизни, страхование ответственности заемщика.
По словам Елены Веневцевой, заместителя генерального директора Страхового Дома ВСК, страхование предпринимательского риска банка становится актуальным для кредитных организаций, если заемщики не возвращают кредиты банку. «Есть какой-то определенный уровень невозврата кредитов, при котором срабатывает страховой случай, - пояснила она. Конкретные параметры сейчас обсуждаются с АИЖК, так как у нас нет необходимой информационной базы для этого». Плательщиком по данному страховому продукту, по ее словам, буду кредитные организации.
Такое страхование, по мнению Веневцевой, дает банку возможность выдавать кредиты с минимальным первоначальным взносом. Плюс - защита от дефолта заемщиков при снижении стоимости недвижимости. «А для заемщиков - это повышение доступности ипотечного жилья через снижение взносов и ставок», - сказала она.
Есть несколько причин, по словам заместителя гендиректора ВСК, непопулярности таких продуктов в России. «Во-первых, раньше просто не было спроса на такие инструменты. Во-вторых, отсутствие информации о стоимости жилья, о возможности дефолтов заемщиков, - пояснила она. - В-третьих, отсутствие возможности перестрахования этих рисков».
Еще один возможный страховой инструмент, актуальный для рынка ипотеки, - накопительное страхование жизни. «При рисковом страховании, которое осуществляется при ипотечном кредитовании, страхуется заемщик от наступления болезни, смерти и т.д., - рассказала Веневцева. - При накопительном же страховании полис делится на две части - рисковая часть и накопительная. Накопительная часть дает человеку по истечении какого-то времени получить некий доход. Такой полис можно было бы давать в залог при получении кредита, например. Это удобно, но у нас законодательство не позволяет это делать». По словам Андрея Сучкова, старшего вице-президента ВТБ, на Западе накопительное страхование очень распространено на рынке ипотеки. Только там схема работает следующим образом: в течение жизни человек накапливает на нем какой-то объем средств, и уже в конце срока полис идет в сумму погашения основного долга.
Рынок недвижимости
Сама по себе ипотека не влияет напрямую на удовлетворение потребностей россиян в квадратных метрах. Ипотека - это всего лишь инструмент сделать жилье доступным. Такое мнение высказал Михаил Семенов, генеральный директор «РЕНОВА-СтройГруп». Здесь велика роль государства, по сути, это и есть ключевой игрок. «Без государственной интервенции ипотеки бы не было, - сказал он. - В кризисный год ипотека умерла, потому что у банков не было длинных денег, и банки не могли поддерживать конкурентоспособные условия выдачи кредитов и нормальные рыночные ставки. Те меры, которые предложило государство в кризисные годы, помогло быстрому восстановлению рынка». «В феврале кризисный период в сфере недорогого жилья закончился», - подытожил Семенов.
Государство продолжает действовать в направлении ипотеки, но, по его словам, очень трудно стимулировать всякие небольшие строительные проекты (20-30 тыс. кв. м.), а именно таковых запускается больше всего на рынке. По мнению девелопера, сейчас нужно заниматься именно комплексным освоением территорий, а не возводить объекты точечной застройки. Михаил Семенов показал на конкретном примере, как именно можно сделать ипотеку доступнее. «Когда государство дает деньги АИЖК, существует ряд посредников, которые причесывают ставку так, что она возрастает на 2-3 процентных пункта, - рассказал он. - Мы убрали все комиссионные у посредников (банку компенсировали недополученные доходы). Таким образом, у нас была ставка 9,5% в кризисном году». Это, по словам Михаила Семенова, стимулировало заемщиков брать ссуды не только у них, но и у других банков, так как они понимали, что в будущем они смогут перекредитоваться.
Прогрессивной ныне идеей, по словам Семенова, является рефинансирование закладных через рассрочку платежа. «Люди охотнее покупают, когда они получают рассрочку, но девелопер не всегда это может себе позволить, - пояснил он. - А тут рассрочка сразу же превращается в закладную». «Это - тот же самый ипотечный инструмент, но без банка в цепочке, когда отсрочку дает сам девелопер», - подытожил он.
По словам Григория Куликова, председателя совета директоров холдинга «МИЭЛЬ», хоть ипотека и «разморозилась», сейчас есть над чем поработать. Чтобы сделать ипотеку более привлекательной и доступной, во-первых, нужно создать на рынке конкуренцию. Пока на Сбербанк и ВТБ приходится более 80% всех выданных ипотечных кредитов. «Нужно, чтобы конкуренция появилась, - сказал Куликов. - Нет действий активных от банков с иностранным участием, хотя они могли бы более успешно конкурировать с вышеназванными госбанками».
Во-вторых, нужна сбалансированность и чувство меры. Не стоит развивать ипотеку так, чтобы она резко стала доступной всем подряд, «не стоит стремиться к обнулению первоначального взноса».
В-третьих, по мнению Куликова, нужно пойти навстречу заемщикам. Банки слабо ориентированы на практические потребности людей на рынке. Они предпочитают кредитовать ипотеку на новостройках. Но ведь половина сделок сейчас - это именно «альтернатива». «Нужны специализированные продукты банков, ориентированные на обменные схемы», - высказался Куликов. Он отметил, что важно рассматривать не только аннуитетные платежи, а нужны более гибкие кредитные продукты.
По словам Григория Куликова, «очень модно в последнее время говорить о том, что ипотека - это способ жилищного строительства». В «МИЭЛЬ», к примеру, доля ипотечных сделок всего 32% по компании. То есть ипотечное кредитование и рост рынка жилья - не совсем одно и то же. Государству все же необходимо действовать комплексно на оба эти рынка, чтобы решить, наконец, пресловутый «квартирный вопрос» и разморозить ипотеку окончательно.