Какая помощь от государства нужна строителям («Собственник», 05.08.2009 г.)
Существенное удорожание финансирования больнее всего ударило по строительному сектору, отличающемуся высокими сроками окупаемости. Удешевление проектов, отказ от инноваций, строительство домов с морально устаревшими квартирами небольшой площади - это лишь одни из немногих возможных последствий кризиса. Действительно ли строительная отрасль находится в упадке и где найти выход?
Об этом рассуждают эксперты в рамках Дискуссионного клуба, организованного Московским бизнес-клубом.
Олег Солощанский, вице-президент ЗАО «ИНТЕКО», считает, что с потенциалом строительной отрасли ничего не случилось: «За последние пять лет отечественный строительный комплекс сделал гигантский шаг вперед. Колоссальные средства вложены в основные фонды и в освоение новых строительных технологий. С западными партнерами налажено самое активное сотрудничество по всем направлениям - девелопмент, проектирование, строительство, оснащение предприятий».
А вот Михаил Кудрявцев, председатель совета директоров УК «ИТКОЛ», видит немало признаков спада: «Наблюдается отсутствие инвестиционного спроса на объекты недвижимости и нежелание банков кредитовать под залог земли и зданий, низкая ликвидность объектов недвижимости и, ко всему прочему, угроза банкротства многих игроков данного рынка».
Павел Иванушко, генеральный директор страховой компании «Отечество», отмечает, что сегодня практически не возводятся новые отечественные производственные предприятия, заводы, ощущается снижение темпов строительства объектов инфраструктуры. Спад в строительной отрасли достиг 40%.
«Со строительной отраслью связано от 20-25% экономики в целом, а значит, снижение темпов строительства влечет уменьшение потребления по всей цепочке, - говорит Алексей Пашкевич, генеральный директор «МИЭЛЬ - инвестиции в регионы».
Риелторы отмечают падение количества сделок и изменение структуры рынка. По данным Юрия Хлестакова, генерального директора компании «Русский дом недвижимости», уменьшилось количество заключаемых сделок. Те сделки, которые проходят, в 80% случаев являются альтернативными и обременены обязательствами сторон по покупке или продаже иного объекта недвижимости, и требуют гораздо более квалифицированного подхода в оказании услуги, тем самым увеличивая ее себестоимость».
Кажется, что отрасли самой не выжить, и поэтому все чаще и чаще раздаются голоса, призывающие государство прийти на помощь строителям.
«Поддержать строительную отрасль может только государство», - заявляет Олег Пронин, генеральный директор УК «Пересвет-Инвест». Прежде всего он уповает на госзаказ: «Это на сегодняшний день, пожалуй, единственный путь поддержания текущих темпов строительства. Госзаказ позволяет решить две проблемы - финансирования и спроса, а сейчас они стоят наиболее остро. Также следует учесть, что большие объемы может поддержать только государство, а это и тысячи квадратных метров жилья для военных, и строительство крупных объектов социально-бытовой инфраструктуры, например дорог. Если решится проблема транспортной доступности, во многих заброшенных городах экономика пойдет в рост. Эти города станут привлекательны для развития любого бизнеса, что вызовет новое строительство жилой и коммерческой недвижимости, предприятий и инфраструктуры».
С такой точкой зрения солидарен Алексей Пашкевич, напоминающий, что мировой опыт показывает: строительная отрасль может стать локомотивом выхода из кризиса (речь идет о крупных инфраструктурных проектах государственного масштаба). Хотя он уверен, что госзаказа для стимуляции отрасли недостаточно, необходимо принять целый комплекс мер.
«Первая мера - стимуляция потребительского спроса через субсидирование процентных ставок по кредитам. Если государство примет решение компенсировать кредитным организациям разницу в процентной ставке для частных лиц и кредит будет обходиться клиенту в 12-13% в рублях, вновь активизируются продажи. Экономический эффект от такой поддержки будет более высокий, чем просто передача денег или выкуп готового жилья. Таким образом, эти средства направятся на строящееся жилье, запустятся экономические механизмы, начнут работать заводы, стройки», - считает эксперт.
Второй необходимой мерой он называет государственное финансирование строящегося жилья. «Все программы, связанные с закупками жилья должны идти на закупку не готового, а именно строящегося жилья. С жестким ограничением готовности - от 30 до 80%. Все, что находится на более высокой стадии, должно быть достроено или за счет дольщиков, или за счет собственных средств инвестора. Это станет началом программы стимулирования старта новых проектов. В противном случае усилится провал ввода нового жилья в 2011-2013 годах, который уже сейчас оценивается в объемах до 50 млн кв. м. Только за счет рыночного спроса девелоперы обеспечить продолжение строек не смогут», - считает Пашкевич.
Но есть и другой взгляд на подобный вид помощи. Юрий Хлестаков считает, что госзаказ мало повлияет на состоянии строительной отрасли. «В первую очередь необходимо разделить строительство на муниципальное (на него как раз нужен госзаказ) и коммерческое. Что касается строительства муниципального жилья, то его участниками являются всем известные компании, которые на сегодняшний день уже получили поддержку в том или ином виде. Государством определены отраслеобразующие компании в строительном секторе, в их число попали практически все, кто строит «муниципальное жилье, а так же небольшая часть «коммерческих» строителей. Тем участникам коммерческих проектов, которым не удалось привлечь к себе внимание государства, конечно, придется бороться за выживание, хотя ничего нового в этом нет, просто условия стали жестче. Если сказать короче, индустрия останется, а вот количество ее участников может сильно сократиться, что впоследствии приведет к дефициту строительных объектов».
В условиях недостатка средств для новых проектов многие строительные и девелоперские компании пытаются выйти на смежные рынки. Но эти попытки редко оказываются удачными.
В условиях недостатка средств для новых проектов многие строительные и девелоперские компании пытаются выйти на смежные рынки. Так, Павел Иванушко отмечает, что наблюдается значительное увеличение новых клиентов по договорам страхования такелажных работ. Можно предположить, что строители активно начали осваивать эту нишу.
Другая очевидная ниша - fee-девелопмент. Как иронично заметил Павел Пашкевич: «Сейчас многие девелоперы переименовывают себя в fee-девелоперов и пытаются наняться в банки с такой услугой».
Между тем, отмечает Олег Пронин, в Западной Европе и США fee-девелоперами являются более 50% всех строительных компаний. В данном случае функции девелопера и инвестора жестко разделены: инвестор вкладывает деньги, а девелопер только развивает проект. «Каждый должен заниматься своим делом, это позволяет добиться максимальной отдачи от проекта. Но в нашей стране большинство девелоперов вышли либо из риелторов, либо из строительных компаний, поэтому мы можем и продавать, и строить в одном лице. Сейчас fee-девелопмента на российском рынке практически нет, но я думаю, что доля подобных компаний возрастет и они останутся на рынке и после кризиса. Успешность fee-девелопмента зависит уже от самой компании, от проектов, которые она развивает, и от грамотного управления», - констатирует эксперт.
У банков действительно может появиться потребность в наемных девелоперах, хотя многое здесь зависит от конкретной ситуации, считает Анатолий Аксаков, депутат Государственной Думы РФ, член Национального банковского совета Банка России, президент Ассоциации региональных банков России.
«Факт, что недвижимые активы будут чаще попадать на балансы банков. Пока реальных программ по управлению этими активами нет. Многие руководители региональных банков уже стали владельцами множества непрофильных активов, номенклатура которых простирается от детских игрушек до автомобилей «бентли» и объектов недвижимости. И они откровенно говорят, что не знают, что со всей этой собственностью делать. В большинстве случаев гораздо удобнее продать непрофильные активы пакетом, но это не исключает того, что банки могут и сами управлять таким активом. Ведь продавать активы на стагнирующем рынке можно лишь со значительным дисконтом. И те организации, которые имеют значительные резервы и могут себе позволить держать на балансе недвижимость до тех пор, пока рынок не восстановится, наверняка будут рассматривать возможность создания собственного девелоперского подразделения или подобной дочерней структуры, где кредитная организация будет собственником или одним из них», - считает депутат.
Но, предлагая государству принять те или иные меры для вывода отрасли из кризиса, надеяться лучше только на себя. Олег Пронин считает, что выход из кризиса - это мобилизация всех ресурсов для продолжения строительства: «В настоящее время ни цена, ни объем рекламы не влияют на продажи. Сейчас покупают квартиры только в том случае, если стройка движется и количество этажей в строящемся здании больше пяти. Поэтому выход из кризиса один - строить и развивать».
А Алексей Пашкевич заявляет о том, что к осени их компания будет готова предложить новый продукт, нацеленный на извлечение прибыли из объекта. «На рынке fee-девелопмента 90% предложений будет направленно на то, как сформировать расходную составляющую для банка. Наш подход - формировать доходную составляющую, у нас есть умение правильно продавать, формировать правильный продукт, обеспечивать обратный cash flow. Это мы делаем сегодня по своим проектам, осенью будем готовы входить в чужие», - делится эксперт.
Николай Румянцев поясняет, что его компания всегда проводила особую политику продаж, позволившую ей чувствовать себя уверенно во время кризиса: «Мы не предлагаем квартиры на этапе котлована или первого этажа и цены устанавливаем на уровне среднерыночных. Эта модель позволяет снизить риски и обеспечивает стабильность. В результате сейчас у нас на балансе нет законченных, но нераспроданных проектов, по которым не погашены кредиты».
Ему вторит Борис Балкаров, директор департамента коммерческой недвижимости ЗАО «ИНТЕКО»: «У нас всегда предусмотрены три варианта развития. Позитивный (когда есть возможность включать в работу и финансировать дополнительные проекты), основная программа и кризисный сценарий, при котором необходимо сократить издержки. Большая заслуга руководства компании в том, что даже в стабильной ситуации оно воздерживалось от раздувания портфеля проектов и рискованных инвестиционных решений - компания никогда не была «перегружена» избыточными обязательствами и проблемными проектами».
Вывод очевиден: хотя кризис, возможно, негативно скажется на внедрении инновационных технологий, он установит новые стандарты на рынке услуг. И те компании, которые будут готовы гибко реагировать на меняющиеся условия, останутся в выигрыше.