Придется подождать// Министр финансов посоветовал продавцам недвижимости не рассчитывать на быстрое восстановление цен («SmartMoney», 02.03.2009 г.)
Алексей Кудрин не стал мелочиться. «Кто-то говорит, что цены на жилье восстановятся, но могу сказать, что эти цены не вернутся и бума такого в ближайшие 5-10 лет не будет», заявил на прошлой неделе министр финансов. И добавил, что цены были «взбиты и перегреты». После дефолта 1998 г. долларовым ценам на жилье понадобилось четыре года, чтобы вернуть потерянные в результате кризиса 30%. Квартиры дешевели в течение двух лет, продавцы сопротивлялись, но постепенно снижали цены, а потом еще два года ушло на восстановление. На этот раз ждать подорожания им придется еще дольше. Да и не факт, что оно в конце концов наступит.
Дефицит ни при чем
Нет сомнений, что обещание министра бальзам на душу покупателей, доходы которых давно отставали от роста стоимости квадратного метра, и нож в сердце девелоперов и риелторов, привыкших строить свои планы с учетом роста рынка. Впрочем, чего только не пророчили в последнее время рынку недвижимости. И все же игнорировать слова Кудрина нельзя хотя бы потому, что он принадлежит к управляющей силе, которая устанавливает правила игры, в том числе и на рынке недвижимости. А рынок был явно перегрет, считает руководитель информационно-аналитического портала RWAY Александр Крапин. «Цены, которые у нас были, сильно не соответствовали качеству жилья и общей городской среде», говорит главный экономист «Тройки Диалог» Евгений Гавриленков. Если мировая экономика будет восстанавливаться 3-5 лет и цены на нефть не вырастут, прогноз министра может сбыться. Ведь еще лет десять Россия будет сохранять зависимость от нефти, считает Гавриленков.
Прежде чем рассуждать о том, как скоро цены могут вернуться на докризисный уровень, Крапин советует определиться с тем, когда закончится их снижение. В нынешний кризис стоимость квадратного метра падала стремительно. По оценке независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, с сентября по февраль цены в Москве упали на 40% в долларах и на 10-13% в рублях, достигнув уровня августа-сентября прошлого года. Эксперт не исключает, что к лету цены опустятся еще на 15-20% и 5-10% соответственно. Таким образом, всего за девять месяцев московское жилье может подешеветь до $4500, или 160 000 руб., за 1 м2, что будет соответствовать рублевой цене весны 2008 г.
Однако остается большим вопросом, начнут ли квартиры по этой цене покупать. Времена массовых инвестиционных покупок на рынке давно прошли. «Сейчас наши основные потребители те, кто хочет улучшить свои жилищные условия, а побудить к покупке их смогут лишь растущая экономика и собственная финансовая стабильность», полагает директор по развитию девелоперской компании «Бенефит Инжиниринг» Ярослав Козлов. В этом году, по его прогнозам, рынок еще ждет снижение, а положительный тренд может наметиться не раньше 2010 г. «И то трудно сказать, будет ли это реальный подъем или рост в пределах инфляции», осторожен Козлов.
Но далеко не все девелоперы готовы смириться с тем, что прежние цены и спрос ушли надолго. Гендиректор Capital Group Андрей Нестеренко ждет положительных сдвигов в будущем году и при этом рассчитывает, что после кризиса рынок начнет расти стремительными темпами. По его прогнозам, в регионах через 3-5 лет цены вернутся к показателям июля-августа 2008 г., а в Москве это произойдет года через два. Уверенность Нестеренко основана на пресловутом дефиците жилья в нашей стране. «Дефицит никуда не делся, разве что возможностей для покупки стало меньше. Впрочем, в Москве у людей накоплен огромный объем капитала», утверждает Нестеренко.
Именно эта логика отчасти и создала девелоперам нынешние проблемы с ликвидностью. Еще до кризиса они упорно приводили в качестве основного аргумента для постоянного роста цен на жилье низкие объемы его ввода в нашей стране в среднем 0,35 м2 на человека в год против 1,2 м2 в США. Однако Гавриленков охлаждает пыл участников рынка и советует сменить ориентиры, разделив потенциальный неудовлетворенный спрос на жилье и низкий платежеспособный спрос. Он уверен, что цена за квадратный метр сейчас будет зависеть именно от восстановления спроса, а тот от цены на нефть. «А вот какой будет цена на нефть через год, я не знаю. Ничего определенного сказать нельзя», разводит руками Гавриленков.
Логика Полонского
С наступлением нового года риелторы и девелоперы дружно заговорили об оживлении рынка. Рост покупательского интереса фиксировали МИАН, Capital Group, СУ-155, ПИК. Президент Mirax Group Сергей Полонский хвастался на последней пресс-конференции, что количество звонков потенциальных покупателей выросло до 300 в день. А желающих посмотреть квартиры, дескать, так много, что пришлось ввести плату за показ 1000 руб., чтобы не приходили из праздного любопытства. Однако уже в минувшую пятницу на Красноярском экономическом форуме Полонский предложил государству оживить рынок недвижимости путем субсидирования ипотечных ставок и снижения их до 7-11%. На что, по оценке девелопера, уйдет $15 млрд. Выходит, спрос иссяк?
Не исключено, что всплеск интереса покупателей к новостройкам в январе-феврале девелоперы приняли за восстановление рынка. Александр Крапин уверен, что это были деньги, которые игроки заработали на девальвации рубля и решили вложить в подешевевшее жилье, а теперь до осени ни о какой активности не может быть и речи. «Да и кто сказал, что спрос может быть только на новостройки? Это меньше 10% всего рынка. Жилье не может стоить дороже, чем количество денег, которое есть у народа», категоричен Бекетов.
Обращение Полонского к властям опрошенные аналитики восприняли скептически. «Неясно, откуда государство возьмет эти деньги либо включит печатный станок, либо займет. Оно и так помогает, обеспечивая банки деньгами для рефинансирования долгов строителей», удивлен Андрей Нестеренко. Евгений Гавриленков тоже против удешевления ипотеки искусственным путем. По его мнению, государству не стоит поддерживать отдельные отрасли, а лучше нормализовать макроэкономику и снизить инфляцию. Впрочем, откликаться на призыв Полонского власти и не собираются.
Там же, в Красноярске, помощник президента Аркадий Дворкович посоветовал бизнесу полагаться на свои силы.
При таком подходе государства прогноз Кудрина выглядит еще реальнее. Надеяться на цены $6000-10 000 за 1 м2 и выше в ближайшие годы девелоперам не стоит. «А может, и той цены, что будет через пять лет, нам окажется достаточно для успешного ведения бизнеса», пожимает плечами Козлов.