«Я верю в рынок, конкуренцию и христианские заповеди», - Александр Семеняка, генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию(«Ведомости», 17.06.2011 г.)
Александр Семеняка - про ипотечные ставки, новые ипотечные продукты для россиян и грядущие выборы.
В 2002 г., когда Александр Семеняка уходил из правления «Газпрома», чтобы возглавить Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), он поспорил, что через 10 лет объем российского рынка ипотеки сравняется с капитализацией «Газпрома». В 2002 г. рынок всей российской ипотеки составлял 5 млрд руб., само агентство не вылезало из убытков. В 2008 г., перед самым кризисом, объем рынка составил 650 млрд руб. Но спор проигран - Семеняка недооценил сложность ипотеки, да и кризис отбросил рынок назад. О том, когда теперь объемы ипотеки должны догнать капитализацию «Газпрома», о том, как АИЖК взыскивает ипотечные долги и о развитии рынка после кризиса Семеняка рассказал в интервью «Ведомостям».
ВСЯ ИПОТЕКА ОСТАНЕТСЯ НА ГОСБАНКАХ
- В прошлом году банки выдали значительные объемы ипотеки по рекордно низким ставкам, а сейчас на рынке высоки ожидания роста стоимости ресурсов. Заемщики начинают опасаться, что банки могут повышать ставки в одностороннем порядке .
- Эта тема активно обсуждалась во время кризиса, когда многие банки стали поднимать ставки в одностороннем порядке. Итогом стали поправки в закон «О банках и банковской деятельности», вступившие в силу в феврале 2010 г., которые запретили банкам в одностороннем порядке повышать стоимость кредитов, выданных ранее по фиксированным ставкам. Для этого требуется согласие заемщика. Мы считаем, что сейчас эта проблема решена - у заемщика риска нет. Но пока мы не ожидаем роста ставок по ипотеке - рубль продолжает укрепляться, в стране по-прежнему избыточная рублевая ликвидность. Мы по крайней мере не планируем повышать ставки, скорее наоборот - рассматриваем вопрос дальнейшего их снижения.
- У вас на сайте появилась форма раскрытия информации о полной стоимости ипотечного кредита. С чем это связано? Поступают жалобы от заемщиков?
- Это связано с дискуссией о законности банковских единовременных комиссий, которая сейчас развернулась между банкирами и различными регуляторами. Мы считаем, что комиссии могут взиматься с заемщика. Как происходит на практике? В поиске лучших условий заемщик подает заявку в 10 банков, все банки проводят оценку его платежеспособности, оценку потенциального предмета залога. А кредит он в итоге берет в одном банке. Получается, что девять банков работу делали понапрасну, и если у них не будет права взимать комиссию с этого заемщика, то они эти расходы переложат на других, которые действительно возьмут ипотеку в этом банке. Мне кажется, это несправедливо!
- К тому же банки - партнеры АИЖК получают доход за счет комиссий за выдачу. И без комиссий у них не будет смысла работать с вами.
- Это вторая причина. У нас на рынке есть два-три крупных банка, которые выдали кредиты и держат их на балансе. Они могут вообще никакой комиссии не взимать, им регулярно поступает процентный доход. А есть мелкие и средние банки, которые работают с оборота. Они ипотеку выдали, а дальше продали ее - либо нам, либо выпустили ипотечные облигации и продали инвесторам. Если сейчас запретить комиссии, то модель рынка, при которой банки заинтересованы проводить сделки по секьюритизации, привлекать фондирование у инвесторов, становится бессмысленной. Кто будет выдавать такие кредиты, организовывать такие сделки, если нельзя зарабатывать? А это будет означать, что на рынке умрет конкуренция. Вся ипотека останется только на госбанках. И последнее - вопрос выгоды заемщика. Что выгоднее - пойти в банк, который возьмет единовременно комиссию в 2% и выдаст кредит под 11%, или в банк без комиссии, но со ставкой 12,4%? Сразу не скажешь. Интуитивно понятно, что если кредит на 20 лет плюс комиссия 2%, то удорожание будет примерно на 0,1% годовых, т. е. все равно меньше 12,4%. Вот поэтому выбирать должен заемщик. Ему надо посчитать полную стоимость, чтобы он мог сравнить: вот по этому кредиту он заплатит столько, по этому - столько. Для этого мы и разработали нашу форму полной стоимости кредита.
- В 2010-2011 гг. госбанки сильно снизили ставки по ипотеке, из-за чего возникли опасения, что мелкие банки будут вынуждены сместиться на sub-prime ипотеку, не выдержав ценовой конкуренции. Вы как оцениваете влияние госбанков на рынок?
- В рекламе крупные банки декларируют очень низкие минимальные ставки, но если смотреть, по каким ставкам они реально выдают (а их ставка больше чем наполовину определяет ставку, раскрываемую в статистике ЦБ по ипотеке), то в среднем 12,4% - вот их реальная ставка. А мы у банков-партнеров сегодня выкупаем портфели, в которых кредиты выданы под 10,5%. Более того, я абсолютно убежден, что крупные банки, снижая ставки в 2010 г., делали это исключительно под давлением конкуренции. За прошлый год доля пятерки крупных банков в выдаче ипотеки сократилась на 14%. Поэтому теряя долю рынка, они были вынуждены пойти на снижение.
БЕССРОЧНЫЙ, НАСЛЕДУЕМЫЙ НАЕМ
- В кризис вы запустили программу поддержки строительства жилья. Какой объем жилья с помощью ваших займов строится сейчас?
- Всего к нам поступило 335 заявок на 94 млрд руб., часть рассматривается, часть была отклонена, а одобрено 135 проектов на сумму 31 млрд руб. По этим одобренным проектам строится 1,7 млн кв. м жилья, что составляет примерно 3% от годового объема индустриального строительства в стране.
- У вас состояние рынка жилья сейчас не вызывает беспокойства с точки зрения рисков для ипотеки?
- Конечно, для нас залоговый актив - существенный фактор риска. Если стоимость жилья будет падать, для нас это плохо, если она будет расти, для нас, с точки зрения кредитора по ранее выданным кредитам, - это хорошо, а по вновь выдаваемым - скорее плохо. Потому что если мы будем новые залоги оформлять по более высоким ценам, то, значит, у нас риски будут в будущем такие же, как в США. Но мы пытаемся через Минрегионразвития заложить в региональные жилищные программы комплекс мер, которые сдерживали бы рост цен на жилье уровнем инфляции. И мы считаем, что строительство жилья важно для устойчивого развития рынка, чтоб он не перегревался.
Это, правда, не единственная мера. Еще мы активно изучаем опыт других стран. Например, Австрии. Там правительство считает, что наряду с предложением жилья на продажу очень важно развивать сегмент наемного жилья, в том числе и социальный, некоммерческий наем. При этом государство должно помогать не потребителю, а производителю, но взамен требовать, чтобы это жилье предлагалось на рынке по неким нерыночным ценам. И как австрийцы объяснили, такие программы сдерживают рост рыночных цен. Поэтому их задача не просто строить, но строить именно через наем. Это наем, который от нашего права собственности почти ничем не отличается. Он бессрочный, наследуемый, вы можете право найма продавать на рынке. Оно стоит чуть дешевле, потому что вы не оплачиваете содержание ТСЖ, у вас нет права на землю под домом. Минрегионразвития сейчас уделяет серьезное внимание развитию рынка найма.
- А АИЖК будет участвовать в таких проектах?
- Мы можем оказать поддержку рынку найма, развивая ипотеку этих доходных домов. Домовладельцу, собственнику доходного дома, нужны длинные кредиты. И, соответственно, выплачивать эти кредиты он будет из платежей, поступающих за наем. Мы сейчас включаем ипотеку доходных домов в нашу стратегию, чтобы сформировать нормальный оборот рыночной ипотеки юрлица, выработать некий стандарт выдачи, стандарт самого доходного дома, условий сдачи в наем. Это отдельная большая тема. Здесь точно потребуется менять законодательство.
- А сколько таких проектов уже запущено?
- Пока серийного продукта такого нет. В этом году мы запланировали пилотные проекты - с Калужской областью, где находятся промышленные зоны автопроизводителей и им туда много работников надо переселять. Обсуждаем с Новосибирском (там хотят такую систему найма организовать для многодетных семей), с ОАО «Особые экономические зоны» - они сейчас выбрали площадку под проект в Татарстане. Эти проекты позволят нам отработать форму договоров, залоги, требования к заемщику. Потому что в залоге будут не только квартиры, а именно контракт на наем, т. е. собственно право доходного дома получать платежи. И так мы сможем влиять на условия договора найма. Можем, например, установить, чтобы срок найма был не меньше 15 лет. Фактически это будет формировать другой наем, более длинный и предсказуемый. Не тот, который сейчас сложился в частном секторе, когда наем сроком на год, без регистрации в ФРС, права нанимателя не сильно защищены. А здесь будут прописаны права тех, кто сдает квартиру, и тех, кто нанимает. Этот механизм будет способствовать еще и решению проблем трудовой миграции и проблемы безработицы в принципе. Люди смогут выезжать туда, где есть работа для них и, соответственно, там же смогут нанять жилье.
- Еще какие-то новые виды ипотеки планируете развивать?
- Я считаю, жилье - это актив, который семье может помочь как минимум три раза, на самых пиковых моментах: когда семья создается, когда дети получают образование и во время пенсии. Когда дети взрослые, надо их всех учить - школа платная, вузы, семья несет пиковые расходы. Должен быть механизм нового залога жилья под образовательные кредиты. Мне нравятся подобные программы в Штатах - смысл в том, что родители и дети выступают созаемщиками. Пока ребенок получает образование, по кредиту платят родители, а когда он закончит обучение, будет возвращать кредит сам, а родители останутся на подстраховке.
- И вы это будете внедрять на российском рынке?
- Мы хотим это попробовать на уровне пилотного проекта. Также мы хотим запустить другой механизм - обратную ипотеку. Это такой социальный эксперимент. Например, семья уже в возрасте, у нее есть в собственности жилье, под залог которого она берет кредит. Но не сразу, а по чуть-чуть, например по 10 000 руб. в месяц. Внешне это выглядит как дополнительная пенсия. Кредит выбирается, долг растет, на него начисляются проценты, а погашается это все один раз - после смерти.
- За счет продажи квартиры?
- Квартира продается, долг гасится. Таким образом, вы как бы проживаете квартиру. А если дети хотят эту квартиру оставить, они могут сами погасить кредит. Но это тоже ипотека, тоже залог. И получается, что вы свой семейный актив используете для решения наиболее важных задач с точки зрения цикла жизни семьи.
- Эту обратную ипотеку вы тоже в качестве пилотного проекта уже реализуете?
- Мы хотим попробовать, как это пойдет. По крайней мере, документацию разработаем и за счет прибыли потренируемся на пилотных проектах. Надо ли тиражировать на всю страну - это должно решать правительство как наш акционер.
ЕСЛИ У ЧЕЛОВЕКА БЫЛА СУДИМОСТЬ, ОН НЕ ДОЛЖЕН РАБОТАТЬ ПО
ВЗЫСКАНИЮ ДОЛГОВ
- Чем будет после кризиса заниматься Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК)?
- Мы считаем, что на базе АРИЖК должен быть сформирован институт, который будет оказывать рынку услуги по реструктуризации ипотечных кредитов и цивилизованному обращению взыскания. Какая у нас сейчас экономика в сопровождении ипотечного кредита? Пока заемщики платят, издержки очень низкие. А вот когда заемщик перестает реагировать на звонки, скрывается, кредитору надо ездить к нему, заниматься реструктуризацией, перерегистрировать залог в ФРС - тут затраты на одну закладную резко возрастают. Поэтому напрашивается некий эффект масштаба. Если у небольшого банка будет 100 проблемных кредитов, ему реструктуризация и взыскание каждого обойдутся слишком дорого: специально людей надо набрать, выучить их, ездить штучно по каждой закладной. А если банк сможет купить эти услуги у АРИЖК, они обойдутся в разы дешевле. Мы решили начать со своего портфеля - в этом году передадим в АРИЖК свои проблемные активы.
- Сейчас частным коллекторам банки почти не передают ипотечные долги. Чем деятельность АРИЖК будет отличаться от того, что делают другие коллекторы?
- Да, сейчас коллекторы не покупают ипотечные кредиты, так как в случае ипотечного кредита возникает проблема, связанная с несопоставимостью долга с активами и доходами заемщика. Продажа имущества заемщика этот долг не погасит. Поэтому существующие коллекторские компании сейчас работают только на сервисе для кредитора. В основном оказывают психологическое давление на заемщика. Роль АРИЖК, как мы ее видим, - некий арбитраж или медиатор. То есть на начальном этапе проблем у заемщика - реструктуризация и помощь в восстановлении, если это не помогает - быстрое взыскание.
- А сколько будут стоить услуги АРИЖК?
- Давайте мы отработаем, и я потом скажу. Это будет публичная информация. Еще одна проблема: стандарты, по которым коллекторы работают с заемщиком, - правильные? Они работают в рамках юридических норм?
- Этим Роспотребнадзор тоже интересуется, и глава этой службы Геннадий Онищенко считает, что сейчас любая коллекторская деятельность незаконна. Возможно, благодаря тому, что АРИЖК - государственное агентство, как-то статус коллекторов узаконят.
- Это, собственно, и есть задача, которую АРИЖК должно решить. АРИЖК может стать маркетмейкером на этом рынке, способствовать внедрению неких правовых норм и стандартов - может, лицензирования, квалификационных требований и персональной ответственности участников. Если коллектор к заемщику приходит, у него все-таки должен быть аттестат, что он обучен общаться с заемщиками. Если у человека была судимость, или он состоит на учете в диспансере, или у него нет специального юридического образования, то, наверное, он не должен работать по взысканию долгов. Это как раз те самые требования, стандарты, которые, может быть, надо в законе закладывать. Мне кажется, все это надо обсуждать.
- Какой объем долгов вы запланировали передать АРИЖК в этом году?
- Около 6000 кредитов с просрочкой свыше 90 дней. Но, кроме нас, АРИЖК может предоставлять эти услуги любому банку.
- А сколько всего у АИЖК было судебных исков против заемщиков за время кризиса?
- Нами подано за все время работы около 7000 исков. Много исков для нас заканчивается получением жилья на баланс.
- А как долго это будет у вас на балансе? Видимо, вам придется с убытком это реализовать?
- Безусловно. Для нас взыскание является самой затратной формой истребования долга. Подав иск на взыскание, мы лишаем человека права собственности, но зачастую он продолжает там жить. А чтобы эту квартиру продать, нам надо добиться судебного решения о выселении заемщика из нашей квартиры. Это отдельное судебное разбирательство. Причем иск о выселении может подавать только собственник жилья, а в права собственности мы вступаем через 18 месяцев после первого решения суда. А все это время должники на непонятных основаниях проживают в нашей квартире. Налоговая инспекция считает, что мы сдаем эту квартиру, и требует с нас платить подоходный налог по ставке найма. Я уж молчу о том, что потом нам приходится оплачивать чужие долги по коммунальным платежам, потому что люди, пока там жили полтора года, коммунальные платежи не оплачивали. Все осложняется тем, что эти квартиры находятся в различных удаленных регионах. А вы спрашиваете, для чего нужно АРИЖК!
- Так, получается, система изначально кривая, надо не отдельную структуру под нее создавать, а менять законодательство. Вы, обнаружив столько пробелов с защитой прав кредиторов, может, какие-то поправки предлагали? Знает ли об этом глава набсовета АИЖК Аркадий Дворкович?
- На набсовете мы буквально пару месяцев назад рассматривали проблемы, связанные со взысканием. Подготовили план мер, в том числе изменение законодательства, с тем чтобы поменять эту процедуру и обеспечить для кредитора сохранность жилья. АИЖК как головная структура будет заниматься нормотворчеством, а АРИЖК будет на практике это внедрять.
ВЫ ПРИНОСИТЕ КЛЮЧИ ОТ КВАРТИРЫ, А Я БОЛЬШЕ НИЧЕГО НЕ ТРЕБУЮ
- Недавно страховая компания АИЖК выступала с инициативой страховать заемщиков от риска снижения стоимости их жилья. В каком состоянии сейчас этот проект?
- Этот риск можно нейтрализовать с помощью страхового продукта. Например, заемщикам, которым не хватает денег на первоначальный взнос, предложить страховку, которая бы этот взнос заменяла. И с этой страховкой ставка для него будет такой же, как если бы он 30-40% внес банку из своих средств. При этом денег на эту страховку он потратит гораздо меньше, чем на накопление первоначального взноса. В этом выгода. Но эту услугу сложнее развивать. Потому что люди пока этот продукт не знают. Это розница, которой должны заниматься страховщики, СК АИЖК не занимается прямым страхованием.
- У вас еще была инициатива по обнулению долга заемщика в случае, если средств от реализации его ипотечного жилья не хватает на покрытие долга.
- Это было поручение председателя правительства. Мы в исполнение этого поручения направили свои предложения в Минэкономразвития. Их суть в том, чтобы сразу при оформлении кредита предусмотреть для кредитора и заемщика возможность досудебного урегулирования долга. Выглядит это так: вы мне приносите ключи от квартиры, а я, банк, больше с вас ничего не требую. Интерес заемщика в том, что, если он потеряет квартиру, он не останется должен банку. Интерес банка - сроки и сохранность предмета залога. Практически сразу как заемщик объявил себя неплатежеспособным по кредиту, банк становится собственником квартиры и после перерегистрации может это жилье реализовать. Судебные издержки меньше. Но надо понимать - мы это предлагаем не взамен существующей практике, а как некую опцию. Вот такая инициатива была проявлена нами, предложения сделаны, но пока они рассматриваются ведомствами.
Я ПОСПОРИЛ, ЧТО ОБЪЕМ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА ДОГОНИТ «ГАЗПРОМ»
- Вы уже девять лет работаете в АИЖК. Кто вас пригласил в АИЖК и что вас заинтересовало в этом предложении?
- На работу меня брал Браверман Александр Арнольдович. Он был председателем набсовета АИЖК. И он сказал мне тогда об огромном потенциале роста ипотеки. Я посмотрел, что в других странах: там ипотека составляет 50-100% ВВП. Это рынок в разы больший, чем капитализация «Газпрома». Взяться за создание такого рынка мне показалось вызовом. Я даже с кем-то поспорил, что за 10 лет объем ипотечного рынка догонит капитализацию «Газпрома». Но я ошибся - из-за того что недооценил сложность ипотечного рынка, да и кризис отбросил назад, нам не удалось догнать за 10 лет «Газпром».
- А сейчас какой прогноз?
- Сейчас ипотека составляет 2,5% от ВВП, а капитализация «Газпрома» к ВВП - 10,6%. Ипотека уровня в 10,7% по принятой правительством стратегии развития достигнет в 2020 г. Мне пригодился в АИЖК мой другой газпромовский опыт - по привлечению кредитов под залог экспортной выручки. Когда пришлось разрабатывать стандарты ипотечного кредитования, я подумал: «Ну что такое ипотека? Взяли дебиторку, заложили, только не в английском праве, а в российском». Казалось, что с помощью юристов быстро адаптируем формы договоров залога выручки и разработаем поправки в законодательство. Но, конечно, ипотека оказалась сложнее, потому что с той стороны - социум, живые люди. И экономически правильные решения все время должны проходить через призму социальной, политической целесообразности.
- Отражается ли на деятельности агентства предвыборный период? Доступная ипотека ведь популярный предвыборный лозунг.
- Я сам все время ожидал, что пойдут разные указания. Но пока вообще никаких указаний ни из администрации президента, ни из Белого дома не приходило. Скорее, у меня ощущение, что про нас забыли. Я сравниваю с кризисом - тогда были регулярные совещания, обсуждения, как эффективно использовать деньги, как помогать заемщикам.
- А вы за кого голосуете обычно? На выборах в Госдуму?
- Я верю в рынок, конкуренцию и христианские заповеди, поэтому я за христианскую демократию. Мне не нравится, что декларируется развитие рыночных отношений и конкуренции, а на практике крупным игрокам создаются преференции, для малого и среднего бизнеса барьеров все больше. Когда большой дядя отнимает кусок хлеба у подростка, это не по-христиански.
- А с кем дружите?
- С многими, с кем раньше учился или работал. Особенно дорожу дружбой с бывшими коллегами по ВНИКИ - с [Александром] Волошиным, [Владимиром] Малиным, [Леонидом] Грязновым.
- А с Дворковичем общаетесь вне рамок набсовета АИЖК? Может, посещаете его шахматную гостиную?
- Нет, в шахматную гостиную Дворковича я вожу младшего ребенка. А сам играю в хоккей. И благодаря хоккею я иногда общаюсь с Дворковичем вне работы, когда проводятся благотворительные матчи. Все началось с того, что в сентябре прошлого года был благотворительный матч «команда Овечкина против команды Ковальчука». АИЖК было одним из спонсоров, и мне неожиданно предложили поиграть. А я 20 лет на коньки не вставал... Но все равно вышел на матч, сыграл. Побегал 20 минут и чуть не умер. Меня зацепило, что члены правительства играют приличнее меня - [Рашид] Нургалиев, [Алексей] Кудрин. И я записался в хоккейный клуб «Премьер» - теперь дважды в неделю хожу на тренировки.